Ross Hamilton pasa sus días de trabajo en un laboratorio desarrollando tratamientos para la fibrosis. En casa, reserva el mayor tiempo posible para estar con su compañero, su hija de cuatro años y su bebé, que nació hace solo unas semanas.
El jugador de 43 años está bien educado, trabaja en una industria de vanguardia y es parte de un hogar de doble ingreso. Pero a pesar de esto, la pareja no puede permitirse un hogar acquainted en ningún lugar cerca de su lugar de trabajo de Sydney o posibles escuelas a medida que los precios de las propiedades aumentan a un ritmo más rápido de lo que la familia puede ahorrar para un depósito.
“Es solo el capitalismo que se ha vuelto loco. Una casa ya no es un domicilio. Es una inversión, y ha empujado a la gente que simplemente nació más tarde. Eso es todo lo que es”, cube Hamilton.
“Ahora hay una gran población que tenía un poco de riqueza hace años, y compraron propiedades, y luego ha aumentado dramáticamente desde entonces.
“No culpo a los jugadores. Culpo al juego”.
Respaldado por acuerdos fiscales favorables, la propiedad ha sido un creador de dinero tan lucrativo durante el último cuarto de siglo que la asequibilidad se ha deteriorado más rápido en Australia que en casi todos los demás países comparables.
Si bien el Banco de la Reserva mantuvo las tasas estables en su última reunión, los costos de los préstamos han disminuido este año, y hay expectativas de más recortes de tasas de interés por venir, lo que agrega impulso a los precios de las propiedades.
Los precios de las viviendas en Sydney, Brisbane, Adelaide, Perth y Darwin están en niveles máximos, mientras que Melbourne y Hobart también están aumentando.
Los inversores que ya han acumulado capital en sus carteras de vivienda están ganando rutinariamente guerras de licitación contra los primeros compradores de viviendas en un mercado ajustado, ampliando la división de riqueza que está deshilacha de las relaciones entre las generaciones.
“La razón por la que es tan frustrante es que se le enseña a una edad temprana para obtener su educación, obtener su carrera y luego, en algún momento, podrá comprar una casa para su familia”, cube Hamilton, quien nació en Irlanda, estudió en el extranjero y luego llegó a Australia a través de un programa diseñado para construir las capacidades de investigación del país.
“He trabajado duro, tengo un doctorado, tengo una carrera en una industria líder y, sin embargo, a pesar de todo eso, todavía no puedo llegar al siguiente nivel.
“Está fuera del alcance por completo”.
Canibalización del mercado
Ha habido algunos cambios curiosos en el mercado de alquiler en los últimos meses, y algunos suburbios de la ciudad registran alquileres cayendo incluso cuando los precios de las propiedades despegan nuevamente.
Si bien esta tendencia puede sonar como un desarrollo positivo para abordar las presiones de costo de vida, tiene un costo. Anne Flaherty, economista senior de Rea Group, cube que los inversores están apuntando a los mismos tipos de propiedades que los propietarios-ocupantes que conducen a una afluencia de nuevos alquileres en lugares solicitados.
“Tiene sentido que si hay más inversores, eso aumenta el suministro complete de propiedades de alquiler”, cube Flaherty.
“La otra cara de eso, por supuesto, es que es cada vez más difícil para las personas hacer la transición de convertirse en inquilinos a propietarios-ocupantes y se mantienen en el mercado de alquiler”.
En los últimos cinco años, los inversores han aumentado su participación en los nuevos préstamos hipotecarios del 28% al 37%, según los datos de la Oficina Australiana de Estadísticas, mientras que los niveles de propietarios ocupados han caído. El cambio está en consonancia con las tendencias a más largo plazo, dada la proporción de acciones de viviendas propiedad de inversores ha aumentado durante décadas.
“Tiene el punto en que hay tan grandes incentivos para invertir en propiedades, está canibalizando el mercado de propietarios-ocupantes”, cube Michael Fotheringham, director gerente del Instituto de Investigación Urbana de Vivienda y Vivienda Australiana. “Se hace más fácil comprar su segunda, su tercera, su cuarta propiedad que la primera”.
Esos incentivos han dejado a muchas personas trepando por llegar al mercado inmobiliario, con estrategias como “ventaja de alquiler” (por lo que una persona alquila una propiedad mientras compra una más asequible en otro lugar) ahora visto como regular en Australia.
La época de vivienda inacordable
Los precios de la vivienda australiano comenzaron a Decouple de los salarios a fines de la década de 1980antes de un aumento en los años 90 y principios de la década de 2000, impulsó al país a una época de viviendas inasequibles que solo empeora.
La decisión de la period de Howard para reducir a la mitad la tasa del impuesto sobre las ganancias de capital hizo que las viviendas fueran aún más atractivas para los inversores, mientras que una serie de gobiernos estatales y federales no planeaban planificar la escasez de suministros. Los inversores también han aprovechado al máximo el engranaje negativo, lo que permite al propietario de una propiedad de inversión deducir los pagos de intereses y otros costos contra sus ingresos.
Mientras que los laboristas bajo Invoice Shorten trataron de inclinar las mesas a favor de los ocupantes de los propietarios al ajustar el engranaje negativo y el descuento de impuestos sobre las ganancias de capital, las medidas resultaron desagradables para muchos votantes. Las políticas, que nunca se implementaron, también fueron diseñadas para empujar a los inversores hacia nuevas construcciones con el objetivo de aumentar el suministro.
Fotheringham cube que todavía hay formas factibles de frenar los incentivos fiscales para los inversores, como limitar el número de propiedades que pueden estar orientadas negativamente.
“Si comienzas a controlarlo, podría llevarlo a un punto en el que sea una medida controlada. En este momento, aproximadamente la mitad de todas las propiedades de alquiler en este país están orientadas negativamente; esa nunca fue la intención”, cube.
“Nos llevó mucho tiempo entrar en este hoyo, por lo que nos llevará mucho tiempo salir de él”.
El análisis del Tesoro ha encontrado que casi el 40% de las exenciones de impuestos a los propietarios fueron al 10% superior de los ganadores.
Muchos defensores de la asequibilidad han renunciado a la reforma fiscal genuina en Australia y, en cambio, están centrando su atención en los derechos de alquiler. El pensamiento es que al mejorar los derechos de la tenencia, las propiedades de inversión se vuelven menos atractivas, liberando acciones para propietarios-ocupantes.
Esto también haría que el alquiler sea una opción más atractiva para los hogares, ya que en otros países, como Alemania, donde muchos hogares prefieren alquilar.
Precios extremos
Las presiones de la vivienda se están construyendo en todo el país, con Adelaide, una vez conocida como una de las ciudades más asequibles del país, ahora entre las posibles propietarios de posibles propietarios con la relación de valor de vivienda / ingresos de la ciudad en 9, según datos de cotalidad.
Sydney sigue siendo la más inasequible entre las capitales estatales australianas, con esa relación en 9.8.
Los primeros propietarios de viviendas han sido bloqueados en gran medida del mercado este año, según el análisis de Equifax sobre la demanda de la hipoteca, debido a los altos precios de las propiedades. Si bien existe la expectativa de que la caída de las tasas de interés y las próximas medidas gubernamentales, incluida la política de Labor para permitir que los compradores por primera vez compren con un depósito del 5%, atraerán a más ocupantes de propietarios al mercado, podrían estar entrando con los valores de las viviendas a niveles extremos.
El gobierno planea apoyar la construcción de 1,2 millones de viviendas y 55,000 viviendas sociales y asequibles en junio de 2029 también están detrás de lo programado.
Hamilton cube que teme que el Golfo entre las generaciones pueda ser demasiado grande para frenar.
“Siempre que haya incentivado este tipo de comportamiento con engranajes negativos e incentivos fiscales, tendría sentido hacerlo. Todos quieren rellenar su nido lo mejor que puedan, pero ahora es un punto en el que ni siquiera sé si puede revertir”, cube.
“Solo quiero comprar algo en lo que queramos vivir, y estar en paz con eso, pero la clase media se ha ido”.
